부의본능

저자 : 브라운스톤


사실 나도 투자가 겁이 났다. 그러나 투자하지 않는다면 나중에 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 직장 선배와 똑같은 처지에 놓이게 될 것이라 생각했다. 그래서 나는 아무것도 투자하지 않는 것이 가장 위험하다고 생각했다. 아무것도 투자하지 않는다면 아무것도 가질 수 없을 것이 분명했다. 투자하지 않았다면 실패의 고통과 슬픔은 피할 수 있었을지 모른다. 그러나 배울 수 없고, 느낄 수 없고, 달라질 수 없고, 성장할 수 없었을 것이다. 나는 자유롭기 위해서 투자했고 마침내 자유를 얻었다.

아마추어인 나의 투자방법과 달리 고수는 ‘실패하지 않는 방법’에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다. 워런 버핏은 100개의 주식 종목 중에서 열 종목을 뽑으라고 한다면 자신은 처음부터 제일 우수한 종목을 뽑아내려 하지 않을 것이라고 대답했다. 대신에 가장 나쁜 종목을 먼저 제외시킨 다음에 나머지를 가지고 궁리를 할 것이라고 했다. 미국의 경험 많고 성공한 한 부동산투자자도 투자 성공법보다는 실수를 피하는 법을 먼저 배우라고 충고한다. 부동산 고수는 투자 성공요령을 알려주는 책보다 치명적인 실수를 피하는 요령을 알려주는 책을 선호한다고 말한다.
왜 실패하지 않는 법에 초점을 맞추고 공부해야 하나? 손자(孫子)는 이렇게 말했다. “지지 않는 것은 나에게 달려 있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려 있다.” 아군이 전쟁에 대비해서 미리 철저히 준비한다면 전쟁에서 지지 않는다. 그러나 상대방을 이기기 위해서는 상대방의 실수나 허점이 있거나 또는 행운이 도와주어야 한다. 결국 투자에서 손해 보지 않는 것은 나에게 달려 있고 내가 컨트롤할 수 있지만, 투자에서 성공하는 것은 통제 불가능한 변수들 때문에 내 마음대로 할 수 없다는 것이다. 이것이 성공의 포인트다.

“부자가 되려면 땅 한 조각이라도 사두어라! 더 이상 일할 필요가 없다. 가만히 앉아서 담배를 피우거나, 나폴리의 거지나 나병환자처럼 가만히 누워서 지내든가, 풍선을 타고 하늘로 올라가든가, 구멍을 파고 땅속으로 내려가든가, 10년 만 지나면 부자가 될 것이다.” 헨리 조지가 옳았다.

이왕 재건축 아파트 이야기가 나온 김에 좀 더 설명해보자. 나는 아파트 사러 부동산에 가면 이렇게 물어본다. “사장님, 여기 30평형 아파트의 땅 지분이 얼마나 되나요? 그리고 여기 주변의 땅 시세는 평당 얼마나 하나요?” 다른 요소도 종합적으로 고려하지만 나는 언제나 땅값에 초점을 맞추었다. 왜냐고? 아파트는 땅이기 때문이다.

주식투자에서 싸우지 않는다는 것은 무엇인가. 주식을 단기에 사고파는 매매(전투)를 하는 대신에 주식을 사서 그냥 보유하는 장기투자가 싸우지 않는 방법이다. 나는 독점이나 과점적 지위를 가진 기업 중 대주주가 신뢰하고 믿을 만하다면 그와 동업자가 되는 장기투자 방식을 택했다. 주식시장에서 나는 싸웠을 때(단기매매)보다 싸우지 않았을 때(장기투자) 더 많은 돈을 벌었다. 적과의 동침 작전으로 돈을 번 또 다른 경우는 전환사채 투자였다. 나는 지급채권 금리가 높은 전환사채에 투자했다. 만약에 전환사채 보유자들이 주식으로 전환시킬 만큼 주가가 오르지 못한다면 전환사채 발행 회사는 당초에 약속한 많은 이자를 지불해야 한다. 그래서 대주주는 모든 수단을 동원해서 기를 쓰고 주가를 끌어올려서 전환사채를 주식으로 전환시키도록 노력할 것이란 걸 알았다. 이렇게 나는 대주주의 의도를 이용한 전환사채 투자로 대체로 짭짤한 수익을 거둘 수 있었다. 싸우지 않는 작전으로 돈을 번 또 다른 사례는 비상장주식 투자에서였다. 비상장주식이 좋은 점은 제도권의 선수(증권사의 애널리스트, 펀드매니저, 외국인 투자자)가 관심을 가지지 않기에 경쟁자가 적다는 것이다. 나는 주가를 평가하는 기준인 저 PER주와 저 PBR주 그리고 ROE가 높은 종목에 투자해서 돈을 벌었다. 언제나 경쟁이 없거나 제한된 곳이 내가 좋아하는 투자처였다. 주택시장에서 적은 누구인가? 주식시장과 달리 주택시장의 적과 주요 경쟁자는 나와 처지가 비슷한 개인투자자들이 주류를 이루고 있다. 내가 주택시장에서 패배보다 승리를 더 많이 거둔 이유는 적들이 그다지 강하지 않았기 때문이다.

최초의 인류인 오스트랄로피테쿠스는 체격이 지금의 열두 살 어린이 정도로 아주 작았다고 한다. 왜소한 체격에 별다른 무기가 없었기에 만약에 혼자서 맹수를 만나면 살아남기 어려웠다. 그러나 여러 명이 무리를 지어 있을 때는 맹수의 습격을 받아도 한두 명이 희생되더라도 대다수 인원은 살아남을 수 있었다. 또 사냥을 할 때도 무리 지어서 해야 큰 사냥감을 잡을 수 있고 성공률도 높았다. 다수의 행동을 보고 따르는 게 생존에도 유리했다. 초원을 걷다가 갑자기 선두의 동료가 뛰기 시작하면 무리 전체가 이유도 모른 채 무작정 함께 뛰었다. 맹수가 나타났을지도 모르기 때문이다. 일단 동료들과 행동을 같이하는 것이 현명한 처신이었다. 만약에 동료들을 따라 뛰지 않는 ‘주체성’을 가진 사람이 있었더라면 그는 필경 사자 밥이 되었을 것이다. 원시인들은 불확실한 상황에서는 무리 짓고 남들을 따라 하는 게 생존에 유리하다는 걸 배웠다.

첫째는 처음 살게 되는 지역을 잘 골라야 한다는 것이다. 영토 본능이 강한 사람은 신혼 때 살게 된 곳을 떠나지 못하고 평생 그곳에 살게 되는 경우가 많다. 해외 이민자들도 마찬가지다. 우연히 처음 정착한 곳에서 평생을 사는 경우가 많다. 그래서 처음 마련하는 보금자리는 신중하게 선택해야 한다. 아파트 평수보다 중요한 것은 지역이다. 아파트 평수를 줄여서라도 유망한 지역에 사는 게 유리하다. 일반적으론 지방보다는 수도권, 수도권보다는 신도시와 서울이 좋다. 둘째는 집값이 상대적으로 더 많이 오를 가능성이 있는 아파트를 장만하라는 것이다. 내 집 마련을 처음 하는 사람은 가진 돈이 적어서 처음부터 좋은 지역의 집을 사기 어렵다. 그래서 추천하는 방법이 수도권 지역에서 집을 장만하되 집값이 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 집을 사는 것이다. 그러면 어떤 아파트가 많이 오를까? 개발 재료가 있는 아파트를 사야 한다. 개발 재료가 있어야지 다른 아파트보다 더 많이 오른다. 개발 재료란 무엇인가. 교통, 재건축, 쇼핑몰 입주, 대기업 이전, 공공기관 입주 등이 있다. 그 중에서도 가장 집값이 많이 오르는 개발 재료는 재건축과 전철역 개통이다. 특히 재건축 아파트는 일반 아파트 상승률의 열 배 정도 올랐다. 이런 개발 재료를 가지고 있는 아파트를 고르기 위해서는 주말마다 아파트단지를 이 잡듯이 뒤지고 다녀야 한다. 누구도 가만히 있는 당신을 대신해서 재산을 불려주지 않는다. 그리고 마지막 충고는 돈을 다 모아서 집을 사려 하지 말라는 것이다. 우리나라는 실업률을 낮추기 위해서 성장정책(인플레이션 정책)을 펼 수밖에 없기에, 집값은 예금보다 빨리 오른다. 성장정책이란 물가 안정보다 경제성장을 통한 실업률을 낮추는 데 초점을 맞춘 경제정책인데 경기 부양을 위해 돈을 많이 찍어내는 정책이다. 그러니 부동산시장이 과열되지만 않았다면 대출받아서 집을 사는 게 좋다. 이자로 나가는 돈이 월수입의 30퍼센트 범위 이내면 적정하다.

케인즈와 워런 버핏은 단기투자에 대해 엄중하게 경고했다. 주식투자로 성공한 두 명의 천재 케인즈와 워런 버핏은 일반인들의 주식투자 실패 원인은 단기투자 때문이며, 단기투자를 하는 이유는 인간의 근시안적 본능 때문이라고 지적했다. 두 사람 모두 철저히 장기투자로 큰돈을 벌었다. 워런 버핏은 이렇게 말했다. “사람들은 얼마나 근시안적인가. 그래서 내가 돈을 번다.” “나는 주식을 매입하고 난 뒤 1년이나 2년 안에 주식시장이 문을 닫아도 그리 큰 문제가 없다.” “내가 좋아하는 주식 보유기간은 영원이다.” 그리고 경제학자 케인즈는 이렇게 말했다. “인생은 짧다. 그래서 인간은 단기투자를 선호한다.” “그러나 어떠한 상황에서도 일단 투자를 한 주식은 장기 보유해야 한다. 여러 해가 걸리겠지만 확실한 이익이 나거나 아니면 확실히 실수였다는 판단이 서기 전에는 함부로 매도하면 안 된다.” 실제로 성공한 사람의 말을 경청할 필요성이 있지 않을까? 그렇다. 그동안 당신이 주식에서 줄곧 실패한 건 근시안적 본능 때문이다.

장기간에 걸쳐서 주가가 많이 오른 주식은 몇 가지 공통점이 있다. 롯데칠성, 삼성화재, 농심, 아모레퍼시픽, 남양유업 같은 종목은 장기간에 걸쳐서 엄청난 상승을 보여주었다. 이들 종목의 공통점은 무엇인가? 두 가지 공통점이 있다. 첫째는 유상증자가 없다. 벌어들인 이익으로 자금을 충당할 수 있어 유상증자를 하지 않는다. 덕분에 주당 순이익이 계속 늘어난다. 둘째는 시장점유율이 1위로 독점적 지위를 가진다. 독점력은 이익창출능력과 연결된다

“향후 10년 간 소득이 두 배로 증가하면 당신은 그 돈으로 무엇을 하겠습니까?” 여러분이라면 이 질문에 대해 뭐라고 답하겠는가? 놀랍게도 이에 대한 부자와 가난한 사람의 대답이 180도 달랐다. 부자들은 위험성이 있는 투자를 하겠다고 응답했다. 반면 가난한 사람들은 늘어난 소득을 대부분 소비하고 극히 일부만 위험성이 없는 저축예금에 넣겠다고 응답했다. 부자들은 더 미래지향적이었고 자신의 자금운용능력 즉 증권, 부동산투자에 더 자신감을 보였다. 반대로 가난한 사람은 즉각적인 만족(소비)을 추구했으며 저축을 할 경우에도 안전성을 가장 중요시했다. (Schiffman & Kanuk, 1991)

무슨 일이 있어도 손절매 원칙을 지켜라! 공포감을 극복하고 폭락장세에 매입하라! 이 원칙에는 예외가 없다.

자수성가한 부자들은 필요한(Need) 것에는 돈을 쓰지만 단지 원하는(Want) 것에는 돈을 쓰지 않는다. 음식과 생활필수품은 필요한 것이고 일 년에 한두 번 쓸까말까 한 온갖 장식품은 원하는 것이다

심리학자들은 성격을 내부통제(internal control)형과 외부통제(external control)형으로 구분한다. 내부통제형은 현재의 성공과 실패가 나의 행동의 결과라고 받아들인다. 모든 책임은 자신에게 있다고 믿는다. 투자의 결과도 실력의 산물이라고 믿는다. 인생은 자기 하기 나름이라고 생각한다. 이런 사람들이 부자 되기 쉽다. 반면에 외부통제형은 운이 중요하다고 믿는다. 인생은 복권 같다고 본다. 재물은 운을 타고난다고 믿는다. 그래서 투자의 결과도 운이라고 믿는다. 이러한 외부통제형의 성격은 자신의 일이 잘 안 풀리면 남 탓, 조상 탓, 사주팔자, 불운 때문이라고 생각한다. 이런 유형의 사람은 부자가 되기 어렵다. 부자가 되고 싶다면 남 핑계를 대는 성격부터 고쳐야 한다. 내가 좋아하는 말로 “자극과 반응 사이에는 공간이 있다”라는 말이 있다. 대부분의 사람은 자극에 대해서 본능적으로 반응한다. 배고프면 먹고, 예쁜 물건 보면 산다. 이런 사람들은 자극과 반응 사이에 공간이 없는 사람들이다. 환경에 휘둘리는 사람들이다. 조그만 일로 쉽게 화내고 울고 낙담하고 들뜨는 사람들이다. 그러나 성공한 사람과 부자들은 자극에 대해서 본능적인 반응을 보이지 않는다. 이런 사람들의 자극과 반응 사이에는 공간이 있다. 공간에는 자유의지가 있다. 자유의지가 있기에 배고파도 참을 줄 알고, 예쁜 물건이 눈에 들어와도 안 사고, 놀고 싶어도 일한다. 결국 부자가 되고 싶다면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하고 인생을 주도적으로 끌고 나가야 한다. 주도적인 사람이 성공하고 부자가 된다. 인생을 주도하고 관리하는 사람은 남을 탓하지 않는다. 그러니 부자가 되려면 자극과 반응 사이에 공간을 확보하라!

불확정성의 원리란 무엇인가? 양자의 위치와 운동량(속도)을 동시에 확정할 수 없다는 것이다. 양자의 위치를 정확히 할수록 운동량(속도)이 불명확해지고, 운동량을 정확히 측정하려면 위치가 불명확해진다. 이러한 현상은 관측 장비가 불완전하거나 정밀하지 않아서가 아니라 양자의 속성이 본래 그렇다는 것이다. 이러한 양자의 불확정성 때문에 양자가 미래에 어떻게 움직일지 예언할 수 없다. 즉 양자의 미래는 확정되어 있지 않다는 것이다. 결국 하이젠베르크의 불확정성의 원리에 따르면 미래란 확정되어 있지 않기에 예견할 수 없고, 그렇기에 정해진 운명이란 없다.

첫째, 이것은 고통스러운 것인가, 즐거운 것인가? 둘째, 고통을 피하고 즐거움을 얻으려면 어떻게 해야 하는가? 두뇌는 모든 경험(행동)을 고통과 즐거움으로 구분한다. 그리하여 고통으로 기억된 경험(행동)은 다시 하지 않도록 피하게 만들고, 반대로 즐거움으로 기억된 경험(행동)은 되풀이하도록 지시한다. 즐거운 행동을 되풀이할 때마다 그것에 연결된 뇌의 신경회로는 더 강화되고 굵어지게 되고, 여러 번 반복하다 보면 나중에는 습관처럼 행동하게 된다. 하지 말아야 할 행동에는 고통을, 반면에 바람직한 행동에는 즐거움을 연결시킨다면 우리는 본능을 극복하고 부자가 될 수 있다

집은 무엇을 하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라. 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다. 집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 바로 교육환경이다. 다음으로 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 자는데 옆에서 고성방가를 하거나 공장이 돌아가 시끄럽고 매연을 내뿜는다면 잘 자기는 글렀다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문이다. 그래서 베드타운이라고 하지 않는가? 또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심은 시청이 아니다. 강남 테헤란로를 기준으로 멀어질수록 나쁘다. 마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘 되어 있어야 한다.

내가 보기엔 대부분의 사람이 두려움 때문에 부자가 되지 못한다. 나도 과거에 두려움에 사로잡혀 살았다. 처자식을 먹여 살리지 못할지도 모른다는 두려움, 해고될지도 모른다는 두려움 때문에 일터로 나갔다. 그러다 자유인이 되기 위해서 투자를 시작하게 되었다. 사실 투자는 언제나 위험했고 겁이 났다. 그러나 나는 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이라 생각했다. 투자하지 않는다면 아무것도 가질 수가 없다. 투자하지 않았다면 실패의 고통과 슬픔은 피할 수 있었을지 모른다. 그러나 배울 수 없고, 느낄 수 없고, 달라질 수 없고, 성장할 수 없었을 것이다. 그리고 여전히 두려움에 갇혀 노예 같은 삶을 하루하루 꾸려나가고 있을 것이다. 나는 자유롭게 살기 위해서 투자를 시작했고 위험에 뛰어들었다. 그리고 마침내 경제적인 자유를 얻었다. “사랑하는 것은 사랑을 되돌려 받지 못할 위험이 있고, 산다는 건 죽을지도 모를 위험이 있다. 희망을 갖는 건 절망에 빠질 위험이 있으며, 새로운 일을 시도를 하는 건 실패할 위험이 있다”고 했다. 진정 자유롭게 살기를 꿈꾼다면 두려움 없는 인생을 바라지 말고, 두려움에 맞서야 한다. 인생에서 가장 위험한 일은 아무런 위험에도 뛰어들지 않으려는 것이니까 말이다. 부자가 되는 비결은 손해 보는 걸 두려워하지 않는 데 있다. 두려움에 물들지 않고 투자할 수 있는 사람이 진정 자유로운 사람이다.