[부동산] 앞으로 10년, 대한민국 부동산

2020년, 현재 대한민국의 집값은 유래없는 상승장을 보여주고 있다. 2014년부터 시작된 상승장은 꾸준히 올라왔으며, 2017년 문재인 정권에서 그 꽃(?)을 피웠다. 서울 강남부터 시작된 부동산 상승은 서울 전지역을 거쳐 광역시, 수도권까지 확산되었고 젊은 3040세대의 직장인들이 낮은 금리를 등에 업고 영끌까지 해서 뛰어들었다. 나는 궁금했다. 앞으로는 어떻게 부동산이 움직일 것인가? 무주택자로서의 고뇌와 향후 미래를 알아보고 싶다는 마음으로 미래 부동산 전망을 담은 이 책을 읽어 내려갔다.

 

지은이 조던은 화려한 경력의 부동산 전업투자자이다. 2004년부터 경매로 부동산 투자를 시작하였으며, 이후 투자자로서의 삶을 계속 살아가고 있다.

 

이 책은 총 3개의 part로 구분되어져 있다. 첫 번째는 미래에 우리가 살아가기 위해서 필요한 적정 '부'를 다룬다.

 

p29 줄리앙 사블레스크가 인간의 진화적인 측면을 얘기한 것이 있는데 인간의 도덕적 행동은 10만 년 전에 끝났다는 것이다. 인간의 도덕적 행동은 10만 년 전 수렵, 채집시절에서 멈추었다고 한다. 그러니 인간은 단기적인 예측만이 가능하다는 얘기다. 수렵, 채집시절에는 숲에서 나는 작은 소리에 조건반사적으로 움직여야 하기 때문이다.

 

두 번째는 앞으로 10년, 대한민국 부동산의 시나리오를 그려본다. 총 13가지의 시나리오가 9개의 최악의 시나리오, 4개의 최상의 시나리오가 존재한다.

 

p84 가격은 price이고 가치는 value이다. 가격은 변하는 것이고 가치는 변하지 않는 것이라고 한다. 투자의 교과서를 보면 투자는 가격을 보고 하면 안 되고 가치를 보고 해야 한다. 그러므로 가치는 변하지 않기 때문에 원래의 가치를 발견해서 저평가 되어 있다면 가지고 있다가 나중에 원래의 가치로 회복되면 팔고 나와야 한다. (중략)

가격은 어떻게 정해질까? 자본주의 사회에서는 사려는 사람의 이윤동기로 정해진다. 사려는 사람이 이익이 남아야 그것을 산다는 말이다. 이익이란 무엇인가? 현재의 가치만을 포함한 말일까? 아니다. 미래에 사려는 것을 포함한 말이다. 이익은 미래의 가치까지 포함된 것이다. 그러니 현재의 가격에는 사용가치뿐 아니라 미래가치도 포함된 것이다. 이것은 부동산이나 주식에 해당하는 경우다.

 

투자재와 소비재에 대한 그의 접근은 타당해 보인다. 소비재는 의식주가 해당되며, 여기에 사는 곳이 포함된다. 그렇기에 소비재로서 Home이 아닌 투자재로서 House를 찾는 것이 필요하다. 우리나라에서는 서울 부동산이 소비재와 투자재로서의 역할을 모두 할 수 있다고 한다. 이러한 투자재에는 미래가치가 담겨있다. 그러니 미래가치가 있는 곳을 분석하고 투자에 참여하는 것이 필요하다.

 

1. 인구 노령화의 변수

2. 신도시의 몰락

3. 기업형 뉴스테이

4. 청년실업

5. 노인의 도심선호

6. 지방의 일자리 소멸

7. 컴팩트 시티의 도래

8. 지방의 3박자 : 지역 건설업체, 지역의 세입자, 지역 정치인

9. 대기업 본사의 서울 집결

10. 외국인 투자자의 등장

11. 남북통일

12. 중공업의 부활_LNG허브

 

9가지는 최악의 시나리오, 4가지는 최상의 시나리오이다. 투자자는 자신이 그리는 미래를 예측하고, 그 속에서 자신만의 의사결정을 할 수 있어야 한다. 그런 부분에서 조던 작가가 던져주는 시사점들은 내가 예측하는 미래를 그리는 데 아이디어를 제공해 주었다.

 

마지막 세 번째는 투자에 대한 마인드를 알려준다. 책에서 본 좋은 문구들을 공유하면서 이 장에 대한 설명을 대신한다.

 

p225 '이해하지 못하면 소유할 수 없다' 투자에서 크게 성공하려면 '왜'라는 물음을 통해 반드시 이해하는 과정을 거쳐 내것으로 만들어야 한다. (중략) 투자를 하기에 앞서 왜라는 질문을 던져야 하고, 답을 얻을 수 있어야 한다. 왜인지 설명할 수 없다면, 강사의 말을 들어서도 안 되고, 스스로도 투자를 해서는 안 된다.

 

p229 내가 진정으로 욕망하는 것이 무엇인가를 생각해 봐야 한다. 욕망이란 어떤 것이든 관계없다. 그러나 남이 만든 욕망, 광고가 만든 욕망은 피하라. 그것은 후회만이 남는 삶이다. (중략)

지식에 대한 욕망은 삶을 풍요롭게 한다. 세상이 돌아가는 이치와 원리를 퍼즐처럼 맞춰갈 수 있다. 좋은 책을 읽으면 세상에 존재하는 따뜻한 시선들과 만날 수 있다. 도무지 이해할 수 없었던 사람의 감정도 받아들일 수 있게 된다. 독서는 자칫 내가 모르고 죽을 수 있었던 것들과 만나는 소중한 시간들이다.

 

p235 [축적의 시간]의 이정동 교수는 이런 현상을 별빛에 비유했다. 우리가 보는 별빛은 수만 광년 전에 출발한 별빛이다. 어제 쏘아진 별빛이 아니다. 수만 광년을 날고 날아와 오늘 내가 비로소 별빛을 본 것이다. 그런데 사람들은 그 별빛을 보고 오늘 별이 계속해서 빛나고 있구나 생각한다.(중략)

 

p240 호모 사피엔스가 왜 이 세상의 지배자가 되었는가? (중략) 그것은 호모 사피엔스가 협력을 하기 때문이다. 네안데르탈인은 주로 혼자 다녔고 호모 사피엔스는 여러 명이서 몰려다녔다. 그러니 아무리 신체적 능력이 뛰어났다고 하더라도 네안데르탈인은 호모사피엔스의 집단적인 힘과 지혜에 무릎을 꿇을 수밖에 없었다. (중략)

호모 사피엔스 역시 '내가 주변을 사랑하지 않으면 결국 내가 죽는다'는 의식이 뇌리에 박혀 그대로 유전되었다.

 

p245 시대가 바뀌어도 제국주의의 자본가들은 물건이 넘쳐났다. 과거에는 식민지가 있어서 쉽게 물건을 팔 수 있었는데, 이젠 그렇게 할 수 없으니 고민이 깊어졌다. 이번에도 자본가들은 한 가지를 생각해 냈다. '인간의 욕망을 자극하자.'

인간의 욕망에 불을 붙이는 가장 강력한 도구는 바로 시각이다. 자본주의를 지탱해 나가는 것이 시각이기 때문이다. 불교의 에피소드 중 아름다운 눈을 가진 스님에게 반한 처자가 그의 눈을 보고 아름답다 하자 자신의 눈을 뽑아 그 처자에게 주었다는 얘기가 있다. 시각으로 인해 사람은 얼마나 많은 욕망을 갖게 되었는가? 그리고 또 시각으로 인해 사람의 욕망은 얼마나 왜곡되었는가? 원효대사의 해골물 또한 마찬가지다. 밤에 마신 물이 그렇게 맛있었지만 다음날 일어나 살펴보니 사람의 해골 안에 든 물이었다. 이 사실을 알고부터는 속이 메쓰꺼워 토하고 싶은 심정이었다.  그러면서 깨달았다. 시각은 얼마나 인간을 간사하게 만드는가?

 

투자자의 시선을 배울 수 있는 여러 책들이 많다. 딱 그정도였다. 투자를 위해 공부한 내용을 공유해주는 느낌이었다. 내가 생각하는 투자자들의 시선은 그들의 포토폴리오에서 나온다. 그래서 궁금했다. 조던의 포토폴리오는 어떻게 구성이 되어 있을까? 언젠가 그가 공개해주는 포토폴리오를 볼 수 있기를 기대해본다.